郑永年:中国房地产改革的下一步

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  经越多年的改革探索,中国的房地产改革终于出現 许多希望,房地产市场的总体格局开始英语 了了英语 成形。这个格局在目前的阶段主要由另另五个房地产市场组成,另另五个基本上由市场调节的商品房市场,和另另五个基本上由政府控制的非商品房市场,原困政府管制市场。

  住房是另另五个社会性极强的特殊商品。道理很简单,原困人人都上能 有房住。中国古人所言“居者有其屋”不仅仅是另另五个社会理想,也是对住房的社会性的强调。很久 ,在任何社会,房地产基本上属于社会领域。尽管其经济性质很浓厚,但何必 单纯的经济领域。从这个层厚看,无论哪另另五个市场,都都上能 政府的调节和规制。当然,政府规制和调节的目标和意义,对商品房市场和政府管制市场是不同的。

  对形成中的房地产市场新格局,中国社会争议不断。具有新自由主义导向的市场提倡者,何必 认为房地产是个社会领域。对亲戚大伙来说,所有的领域都都上能 是经济领域,所有的事物都都上能 商品化原困货币化。很久 ,亲戚大伙竭力反对政府对商品房的干预,相信房地产应当由市场的供求模式来决定。前段时间许多城市针对飞涨的房价实施限购令,马上就引出了社会的强烈反弹。亲戚大伙简单相信,增加土地供应量是调控房价的最有效的手段。(当然,亲戚大伙忽视了土地是有限的这个简单的因素。)

  很自然,亲戚大伙更反对发展出第五个市场,即由政府控制的市场。对亲戚大伙来说,穷人不出房住原困是另另五个不可补救的结局。

  在另一极端,提倡政府干预的亲戚亲戚大伙则认为政府干预力度过低,希望政府用一切原困的手段,来控制房价。政府都上能 有效控制房价,是近年来民众对政府政策甚至政府这个开始英语 了了英语 不信任、抱怀疑态度的另另五个重要原困。

  毋庸置疑,中国的房地产市场另五个劲以来是“摸着石头过河”,无论是政府还是开发商原困许多的社会角色,思路并都是很明确。

  任何市场都都上能 政府的规制

  在房地产领域,即使是商品房市场也并都是何必 政府的规制。和原始市场经济不同,现代市场经济都是(政府)规制经济,统统说,不管哪另另五个经济和产业领域,政府一定会有不同程度的规制。房地产更不例外,根本不处于另另五个删改放任的市场。各国政府对这个市场都是诸多的限制。另另五个毫无规制的房地产市场统统个理想,只处于于许多迷信市场原则的原教旨主义者的头脑里。

  诚然,在不同的国家,房地产在其经济发展线程池池运行运行中都扮演过怪怪的要的角色,房地产在经济社会发展的一定阶段,也带动过许多经济方面的发展,但从来就不出变成另另五个主柱经济产业。前些年在美国处于的房地产危机,则是非常失败的案例。美国想通过删改市场经济的土办法(新自由主义的土办法),来实现具有层厚社会主义性质的事业,即让低收入群体同样都上能 有很好的住房条件。政府放松了对金融业的管制,不出对金融业在房地产方面的投资作有效监管,结果触发全球性金融危机。

  同样,政府管制的房地产市场,并都是说要回到那我的计划经济时代,删改用政治和行政的手段,由政府来包办和分配居民住房。原困回到计划经济时代,房地产也同样会原困失败。原困很简单,计划经济很少考虑到人的需求是不同的那我另另五个事实。很久 ,即使是政府管制的房地产,也要引入市场机制,从房地产开发到管理的各个环节,都都上能 引入市场机制。市场机制都上能 用来提高速率。一旦政府管制变成单纯的政府官僚行为,就会出現 低速率问题图片,不仅不可持续,很久 也会原困居民的不满。

  中国的现实是:第另另五个市场即商品房市场在过去的统统年里发展过快,原困泡沫过大。在短短的时间里,房地产迅速发展,变成了中国的主柱产业,很久 形成了庞大无比的既得利益群体,包括开发商、银行、地方政府,亲戚大伙具有一致的利益,形成利益同時 体。当然,原困购买了那先 商品房的社会群体,也是这个既得利益群体的一累积。如同卖房者,原困购房的群体也希望住房只涨不跌。中央政府那先 年来,治理房地产市场都上能 说是屡战屡败。这实际上何必 难理解,在不出庞大的既得利益群体转过身,中央政府必然显得无能为力。

  实际上,到今天,这个房地产原困有如金融危机前一天 的美国金融业“过大而都上能 倒”。统统说,在很大程度上,房地产原困绑架了整个中国经济。这个市场都上能 另五个劲垮掉。一旦垮掉,就会原困整个金融体系的问题图片,整个经济的问题图片,很久 也会出現 巨大的社会抱怨。不过,这个市场的巨大泡沫很显然,原困再继续那我发展下去,也最终必然会原困更为巨大的金融和经济危机。无论从哪个层厚来看,政府的干预和规制原困变得非常必要。

  统统说,问题图片不再是要何必 政府干预,统统怎样干预。政府干预和规制的目标都是搞垮这个市场,统统逐渐减少泡沫,让这个市场走上可持续的道路。要达到这个目标,政府所能使用的土办法统统。许多城市原困根据不同的情形通过限购令,许多城市也同時 在使用征收房地产税。不过,从国际经验来看,最有效的是通过限制土地的供应量。

  政府在加大力度限制第另另五个市场的同時 ,都上能 大力发展第五个市场。这第五个市场主统统针对低收入社会群体。不过,这个市场也相当多样化。这底下有前一天 进入工作市场的年轻人,都是低收入家庭。很久 随着时间的推移,这个市场的需求也会处于变化,类事会出現 从低收入进入到较高收入、但仍然过低以进入商品房市场的社会群体。很久 ,这个市场都上能 提供各种类型、面积的住房,来满足不同层次社会群体的都上能 。从长远来看,这个市场又会分化和发展出另另五个二手交易市场,即在收入较低社会群体中进行。这个二手市场交易原困只容许政府进行,不出成本就会非常高。总体说来,原困这是个政府管制市场,信息的公开与管理是关键,很久 就会出現 腐败问题图片。

  政府规制市场现在非常小。这个市场的目标而是我能百分之二十。而这个百分比在新加坡是八十多,即使在被视为是删改市场经济的香港也占百分之四十多。中国正在进行高速的城市化,很久 中产阶级(尤其是中上阶层)还小,穷人统统。这表明,在中国,这个比率应当比较高。现在政府只提出百分之二十的目标就遭受到不出强烈的反对。这表明,除了既得利益变得非常强大之外,新自由主义作为这个思想意识,原困在房地产市场领域处于主导地位。

  实际上,商品房市场和政府管制的市场在很大程度上是并行不悖的。商品房市场的对象是中高收入群体,而政府管制市场是针对低收入群体的。假使 中国的经济是可持续发展的,每年就会生产出足够的中高收入阶层成员,来维持这个市场的可持续性。而正在发展的第五个市场何必 会对第另另五个市场产生任何有害的影响,原困第五个市场是针对低收入阶层的,目标是实现基本的社会正义和公平,从而维持社会的稳定。换句话说,这第五个市场基本上是社会保护举措。统统国家都是类事的举措。

  现在另另五个市场的政策概念原困出現 ,政策的实施也成为政府的头等议程。不过,另另五个市场怎样磨合、怎样和谐发展,仍然都上能 另另五个过程,统统问题图片都上能 经过艰苦的探索才会找到补救土办法。

  2010-4-26

本文责编:jiangxl 发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 经济时评 本文链接:http://www.aisixiang.com/data/40297.html 文章来源:联合早报网